Grundsteuer 2025 – langsam wird
es ernst!

Nordrhein-Westfalen hat am 5.7.2024 ein eigenes Grundsteuergesetz beschlossen, das Immobilienbesitzern ermöglicht, einen niedrigeren Grundsteuerwert nachzuweisen. Zudem ermöglicht es den Kommunen, unterschiedliche Hebesätze für Wohn-, Nichtwohn- und baureife Grundstücke festzulegen. Ziel ist es, eine ausgewogene Steuerlast sicherzustellen und baureife Grundstücke höher zu besteuern. Hierzu hat das nordrheinwestfälische Finanzministerium steuerneutrale Hebesätze veröffentlicht, die den Kommunen als Anhaltspunkte bei den Beratungen über die Höhe der jeweiligen Hebesätze dienen sollen.

Die Finanzverwaltung des Landes Nordrhein-Westfalen hat über ihre Finanzämter für rund 6,4 Millionen wirtschaftliche Einheiten nahezu alle Grundsteuerwertfeststellungen und -messbescheide erlassen. Damit sind die Grundlagen für die Grundsteuererhebung zum 1.1.2025 gelegt.

Nun liegt es an den Städten und Gemeinden, ihre Hebesätze im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben festzulegen und die Grundsteuer zu erheben. Dafür hat das Land Nordrhein-Westfalen die GrundsteuerHebesätze berechnet, die den Kommunen als Anhaltspunkte dienen, wenn sie die Grundsteuereinnahmen insgesamt auf einem stabilen Niveau halten wollen. Das bedeutet nicht, dass die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer für jeden Bürger und jedes Unternehmen gleich bleibt!

Nordrhein-Westfalen hat sich für die Möglichkeit von differenzierten Grundsteuer-Hebesätzen ausgesprochen und am 5.7.2024 ein eigenes Grundsteuergesetz erlassen, das das bundeseinheitliche Grundsteuergesetz ergänzt. Städte und Gemeinden erhalten das Wahlrecht, entweder einen einheitlichen neutralen Grundsteuer-Hebesatz für alle Grundstücke festzulegen oder alternativ auf die Anwendung von differenzierten Hebesätzen für Wohngrundstücke bzw. Nichtwohngrundstücke zu setzen.

Zudem kann eine Gemeinde die Grundstücksgruppe „baureife Grundstücke“ bestimmen und für diese einen gesonderten Hebesatz (Grundsteuer C) festsetzen. Dieser ist für alle in der Gemeinde liegenden baureifen Grundstücke einheitlich und höher festzusetzen als die Hebesätze für Nichtwohn- und Wohngrundstücke. Die Möglichkeit der höheren Besteuerung baureifer Grundstücke soll zum einen spekulative Grundstückshaltung verteuern und zum anderen finanzielle Anreize setzen, auf baureifen Grundstücken tatsächlich Wohnraum zu schaffen.

Im Übrigen ermöglicht das Gesetz, einen niedrigeren gemeinen Wert des Grundstücks nachzuweisen. Dazu ist ein Sachverständigengutachten erforderlich, das einen um 40% niedrigeren Wert gegenüber dem festgesetzten Grundsteuerwert belegt. Alternativ kann der niedrigere Grundstückswert auch durch einen tatsächlich gezahlten Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor- oder nach dem Bewertungsstichtag nachgewiesen werden.

EMPFEHLUNG: Es sollte generell gegen einen Grundsteuerwert-Bescheid fristgerecht Einspruch eingelegt werden, um ggf. gegen den Bescheid vorgehen zu können. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Grundstück zu hoch bewertet wurde. Eine Begründung des Einspruchs kann nachgereicht werden. Falls ein Einspruch aufgrund abgelaufener Fristen nicht mehr möglich ist, kann ein Antrag auf Wertfortschreibung gestellt werden.