Am 21.6.2019 hat die Bundesregierung die Gesetzentwürfe zur Reform der Grundsteuer beschlossen. Die Reform ist erforderlich, da das Bundesverfassungsgericht im April 2018 die derzeitige Berechnung der Grundsteuer auf Basis der völlig veralteten Einheitswerte als rechtswidrig eingestuft hat. Die Einheitswerte basieren auf den Wertverhältnissen des Jahres 1964 (alte Bundesländer) bzw. des Jahres 1935 (neue Bundesländer).
In den Gesetzentwürfen sind folgende wesentliche Änderungen enthalten:
1. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts
Die Grundsteuer wird auch künftig aus dem Grundstückswert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz berechnet.
Der Grundstückswert bebauter Grundstücke ist aber nicht mehr der Einheitswert, sondern entweder nach dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln:
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert auf der Grundlage des für diese Grundstücke marktüblich erzielbaren Ertrags ermittelt. Dieses Verfahren ist insbesondere auf Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Eigentumswohnungen anzuwenden.
Beim Sachwertverfahren wird der Wert auf Basis von im Gesetz angegebenen Normalherstellungskosten berechnet. Dieses Verfahren findet insbesondere bei Geschäftsgrundstücken und bei gemischt genutzten Grundstücken Anwendung. Die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden nicht berücksichtigt. Unbebaute Grundstücke sind mit dem jeweiligen Bodenrichtwert zu bewerten.
Bei beiden Verfahren fließen auch die Grundstücksgröße, die Immobilienart und das Alter der Gebäude in die Bewertungen ein.
Durch die vorstehend genannten Bewertungsverfahren steigen die Grundstückswerte im Vergleich zu den bisher verwendeten Einheitswerten erheblich an. Um diesen Anstieg zu neutralisieren, wird die Steuermesszahl von 0,35 % auf 0,034 % gesenkt.
Die Hebesätze werden weiterhin von den einzelnen Gemeinden und Städten bestimmt. Sollte die neue Berechnung zu einer Erhöhung des Grundsteueraufkommens führen, sind die Gemeinden und Städte gehalten, die Hebesätze zu senken.
2. Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung. Mit diesem Gesetz wird eine Grundsteuer C neu eingeführt. Damit soll für baureife Grundstücke eine höhere Grundsteuer als bisher erhoben werden können. Hierdurch soll ein Anreiz geschaffen werden, auf baureifen Grundstücken tatsächlich Wohnungen zu bauen.
3. Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundgesetzes. Einige Bundesländer haben angekündigt, ein eigenes Grundsteuermodell für ihre Gemeinden und Städte einführen zu wollen. Hierfür muss das Grundgesetz mit einer Zweidrittelmehrheit geändert werden.
Der Bundestag hat das Gesetz am 18.10.2019 beschlossen, die Zustimmung des Bundesrats soll am 8.11.2019 erfolgen.
Sollte auch der Bundesrat der Neuregelung bis zum 31.12.2019 zustimmen, gelten die derzeitigen Einheitswerte und die daraus berechnete Grundsteuer bis zum 31.12.2024 weiter. Sollte die Gesetzesänderung dagegen Ende 2019 noch nicht beschlossen sein, darf die Grundsteuer bereits ab 2020 nicht mehr erhoben werden.